Umowa najmu oraz umowa użyczenia należą do tej samej kategorii rodzaju umów cywilnoprawnych, które zostały scharakteryzowane w kodeksie cywilnym. Są to tzw. umowy regulujące używanie rzeczy. Różnice pomiędzy nimi są niewielkie, ale istotne. 
Od umowy najmu, użyczenie różni się tym, że jest ono bezpłatne, natomiast elementem przedmiotowo istotnym najmu jest jego odpłatność, tj. obowiązek zapłaty czynszu przez najemcę.

Przy zawieraniu umowy najmu, w szczególności nieruchomości, należy pamiętać o dokładnym zabezpieczeniu swoich interesów, związanych chociażby z możliwością jej wypowiedzenia. Pozwoli to uniknąć negatywnych konsekwencji w przyszłości.

Istotnym aspektem, o którym warto wspomnieć przy okazji umowy użyczenia są zasady opodatkowania przychodu z tytułu zawarcia umowy użyczenia nieruchomości. Zazwyczaj właściciele wybierają ten sposób oddania nieruchomości w używanie, sądząc iż pozwoli im to na uniknięcie zapłaty podatku.

Poniżej przedstawiam dodatkowo krótkie charakterystyki obu umów.

Umowa najmu

Art. 659 Kodeks cywilny

§ 1.Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

1. Stosunek najmu zawiązuje się na podstawie umowy, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem. Umowa będzie ważna, chociażby wynajmującemu nie przysługiwało żadne prawo do rzeczy.

2. Najem jest umową konsensualną, wzajemną i odpłatną (art. 487 § 2). Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego w postaci oddania rzeczy do używania jest zapłata czynszu przez najemcę.

3. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki (essentialia negotii), do jakich należą przedmiot najmu i czynsz.
Według art. 659 § 1, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony (patrz także art. 662 § 1). Wobec obligacyjnego charakteru tej umowy, ważność jej nie zależy od tego, czy wynajmującemu przysługuje własność rzeczy, która ma być oddana najemcy do używania (por. wyrok SN z 14 kwietnia 1961 r., 3 Cr 806/60, OSN 1962, nr III, poz. 101). Wynajmujący jednak powinien móc spełnić swoje świadczenie, tj. oddać rzecz najemcy w terminie i zapewnić mu jej spokojne używanie w czasie trwania stosunku najmu. 
Jeżeli wynajmujący, wskutek tego, że nie jest właścicielem rzeczy stanowiącej przedmiot najmu lub uprawnionym do dysponowania nią z innego tytułu, nie odda rzeczy najemcy w terminie, może ponieść sankcje przewidziane w art. 491 § 1. W myśl wymienionego przepisu, najemca może wtedy w szczególności odstąpić od umowy. Jeżeli zaś wynajmujący pozbawiony uprawnienia do dysponowania rzeczą stanowiącą przedmiot najmu mimo to oddał ją najemcy, ponieważ dysponował nią faktycznie, a najemca później rzecz utracił w wyniku powództwa osoby trzeciej (art. 665), to występuje wada prawna. Najemca będzie mógł wówczas wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia (art. 664 § 2).

4. Najem może być zawarty albo na czas oznaczony, wtedy kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu, bądź na skutek wypowiedzenia z przyczyn określonych w umowie, albo na czas nieoznaczony, wówczas kończy się z upływem okresu wypowiedzenia.

Umowa użyczenia

Art. 710. Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nie oznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

1. Użyczenie jest umową, na podstawie której użyczający (komodant) zobowiązuje się zezwolić biorącemu (komodatariuszowi) - przez czas oznaczony albo nieoznaczony - na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Cechą charakterystyczną użyczenia, odróżniającą je od zbliżonego typologicznie najmu, ale za to upodobniającą do darowizny, jest ujęta w opisie ustawowym nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności; dlatego wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności unicestwiających lub tylko ograniczających jego - wynikające z umowy - uprawnienie. Treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja, sprowadza się zatem do - motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy, dobroczynnością lub inną bezinteresowną pobudką - przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi. Użyczenie można więc także określić jako bezinteresowne pozbawienie się użytku ze strony użyczającego dla wygody biorącego (uzasadnienie uchwały SN z 8 lipca 1992 r., III CZP 81/92, LexPolonica nr 304634, OSNCP 1993, nr 3, poz. 30).

2. Umowa użyczenia to umowa realna - nie konsensualna - dla jej zawarcia konieczne jest bowiem, oprócz złożenia oświadczeń woli, wydanie rzeczy biorącemu. Przedmiotem użyczenia może być każda rzecz, zarówno oznaczona co do tożsamości, jak i co do gatunku, jeżeli nadaje się do używania (por. orz. SN z 24 października 1933 r., I C. 2566/32, OSP 1934, poz. 157). Dopuszczalne jest także oddanie w użyczenie części składowej rzeczy, np. bezpłatne udostępnienie ściany budynku pod tablicę ogłoszeniową lub reklamę (por. orz. Głównej Komisji Arbitrażowej z 14 listopada 1983 r., IP-6697/83, OSPiKA 1985, nr 1, poz. 15) albo elementów sieci wodociągowo-kanalizacyjnej (por. wyrok SN z 13 maja 2004 r., III SK 39/04, OSNP 2005, nr 6, poz. 89). Nie mogą być natomiast przedmiotem umowy użyczenia - co oczywiste - pieniądze jako środek płatniczy (tak w wyroku SN z 4 grudnia 1998 r., III CKN 49/98, LexPolonica nr 334405, Biul. SN 1999, nr 3, s. 7; patrz też uwaga 7 do art. 720).

3. Ze względu na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Tym bardziej więc użyczenie nie jest także umową wzajemną.

4. Dający rzecz w użyczenie nie musi być jej właścicielem; wystarczy, że jest posiadaczem - samoistnym lub zależnym - albo nawet tylko dzierżycielem. Dlatego domagający się zwrotu rzeczy użyczonej od osoby, której rzecz użyczył, nie jest obowiązany dowodzić, że jest właścicielem rzeczy (orz. SN z 12 grudnia 1922 r., III Rw 2250/21, PPiA 1923, s. 144 oraz orz. SN z 17 kwietnia 1947 r., C. III. 442/47, OSN 1948, nr 1, poz. 14).